相続税対策に不動産はなぜ有効？仕組みと具体的な方法・注意点を専門家が分かりやすく解説

「現金のまま持っているより、不動産にしたほうが相続税が下がる」。そんな話を耳にして、気になっている方は多いのではないでしょうか。

一方で、次のような悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

本記事では、不動産が相続税対策に役立つとされる理由を、仕組み・具体的な方法・注意点まで整理して解説します。

相続が発生してから急いで動こうとしても、選べる対策が限られてしまう可能性があります。そうした事態を避けるため、事前の準備が重要です。

読み終えるころには、「我が家の場合は不動産が向いているのか」「何から手をつければいいのか」がはっきり分かるでしょう。漠然とした不安から解放され、大切な家族に余計な税負担や争いを残さず、安心して資産を引き継ぐ準備を、今日から進められます。

なお、税額計算や個別のご事情の判断には専門的な知識が必要です。本記事は最低限押さえておくべきポイントを解説していますので、具体的な進め方は最後にご案内する無料相談などをご活用ください。

不動産が相続税対策に役立つ理由・仕組み

不動産が相続税対策に役立つといわれるのは、「財産の評価方法」が現金と不動産で異なるためです。

現金は、持っている金額がそのまま課税対象の価値として扱われます。これに対して不動産は、「相続税評価額」という独自のルールに基づいて価値が計算され、その金額は実際の売買価格（時価）よりも低めに算出されるのが一般的です。

相続税は、残された遺産の「相続税評価額」をもとに計算します。現金1億円はそのまま1億円と評価されます。一方、同じ価値の不動産は、土地や建物それぞれのルールにもとづいて評価されるため、時価より低い金額になる傾向があるのです。

さらに、その不動産を賃貸に出している場合は、貸している分だけ評価が下がる仕組みもあります。こうした評価のしくみが、不動産が相続税対策の選択肢として挙げられる理由です。

保有のしかた	相続税評価の考え方	評価額のイメージ
現金	額面どおりに評価されます	1億円 → 1億円
不動産（自分で使う）	土地は路線価方式・倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価	時価より低くなる傾向
賃貸中の不動産	貸家・貸家建付地として一定割合を控除	さらに下がる場合がある

参考：令和7年分の路線価等について｜国税庁

参考：No.4614 貸家建付地の評価｜国税庁

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

不動産を活用した3つの相続税対策

不動産を使った相続税対策には、いくつかの方向性があります。ここでは代表的な3つを、メリットだけでなく注意点もあわせて紹介します。

収益不動産を購入して賃貸経営する

人に貸す前提の不動産（収益不動産）は、賃貸中であることで評価額がさらに抑えられる可能性があります。家賃収入を得ながら、結果として相続税対策にもつながるというのが特徴です。

収益不動産の代表的なタイプの特徴は以下の通りです。

種類	特徴	おもな留意点
区分マンション	比較的少額から始めやすく、管理の手間が少なめ	1室ごとの空室リスク、管理費・修繕積立金の負担
一棟アパート・マンション	規模が大きく、評価を抑える効果も大きくなりやすい	取得額が大きく借入リスク、管理の負担も増える
戸建て賃貸	入居期間が長くなりやすいとされ、土地そのものの資産性がある	物件数が限られ、立地に左右されやすい

いずれの場合も、家賃収入や空室、価格の変動といった投資としてのリスクがあります。「節税のためだけに買う」のではなく、収益と対策の両面で見合うかどうかで判断したほうが良いでしょう。

参考：No.4614 貸家建付地の評価｜国税庁

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

小規模宅地等の特例を利用する

ご家族が住んでいた自宅の土地などには、「小規模宅地等の特例」という制度があります。一定の要件を満たせば、限度面積（特定居住用宅地等の場合は330平方メートル）までの部分について、評価額を最大80％減額できます。

ただし、誰が相続するか、申告期限まで住み続けるかなど、適用には細かい要件が定められています。当てはまるかどうかの判断は個別性が高いため、一般論として知っておいたうえで、専門家に確認しておくと安心です。

生命保険や生前贈与も合わせて活用する

相続税対策は、不動産以外でも可能です。たとえば生命保険には、受取人が相続人の場合、「500万円 × 法定相続人の数」までの生命保険金が非課税になる枠があります。この枠は、納税資金の準備にも役立ちます。

また、相続時精算課税制度といった贈与の仕組みも活用可能です。

どの制度を、どの順番で、どの程度組み合わせるかは、資産の内容やご家族の状況によって変わります。

生命保険を使っての相続税対策については下記の記事にて詳しく解説しています。

参考：No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金｜国税庁

参考：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

参考：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

相続税における不動産の評価方法

ここからは、不動産がどのように評価されるのかを見ていきます。細かな計算式よりも、「考え方」と「目安」をつかんでおくと理解しやすくなります。

対象	評価の基本的な考え方	目安
建物（自分で使う）	固定資産税評価額に1.0を掛けて評価します	固定資産税評価額と同じ
土地	路線価方式または倍率方式で評価します	時価より低めの傾向
賃貸中の建物（貸家）	固定資産税評価額から借家権の割合分を控除	評価が下がる
賃貸中の土地（貸家建付地）	自分で使う場合の評価から一定割合を控除	評価が下がる

それぞれの評価方法を、もう少し具体的に見ていきましょう。

建物の評価方法

建物（家屋）は、固定資産税評価額に1.0を掛けて評価します。そのため相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額になるのが原則です。

固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の課税明細書で確認できます。手元の書類からおおよその評価額を把握できるため、建物の相続税評価額は比較的分かりやすいといえるでしょう。

また、その建物を賃貸している場合は、借家権相当額が差し引かれるため、評価額はさらに低くなります。これを「貸家評価」といいます。

参考：固定資産税（家屋）｜総務省

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

土地の評価方法

土地は、原則として宅地・田・畑・山林などの地目ごとに評価します。評価のしかたには、路線価方式と倍率方式の2つがあり、どちらを使うかはその土地のある地域によって決まる仕組みです。

自分の土地がどちらの方式かは、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

参考：財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁

路線価方式

路線価が定められている地域で使う方式です。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のこと（千円単位で表示）。これを奥行価格補正率などで補正し、土地の面積を掛けて評価額を計算します。

なお、路線価図では、価額の右隣にあるA〜Gの記号が借地権割合を示します。

参考：No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁

倍率方式

路線価が定められていない地域で使う方式です。その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた評価倍率を掛けて評価額を計算します。倍率は、評価倍率表で確認できます。

参考：No.4606 倍率方式による土地の評価｜国税庁

相続税対策として不動産経営の法人化は有効？

不動産を個人ではなく法人で保有・管理する「法人化」も、相続対策の手段として話題にのぼります。賃料収入を家族に分散しやすくなったり、資産を承継しやすくなったりするのがメリットです。

一方、会社の設立や維持にコスト・手間がかかります。規模や状況によっては向かないこともあるでしょう。

メリットとデメリットのどちらが大きいかは、所有する不動産の規模や収入、ご家族の構成によって変わります。判断には専門的な検討が必要なため、法人化を考えるなら税理士などの専門家に相談しましょう。

相続税対策で不動産を活用するためのコツ・注意点

失敗を避けるために、押さえておきたいポイントは以下の3つです。

相続が発生する直前の「駆け込み」は避ける

相続が起きる直前に慌てて不動産を購入したり、相続のあとすぐに売却したりすると、税務上の評価が認められないことがあります。その結果、思ったような効果が得られないケースもあるでしょう。

相続人同士で早めに話し合っておく

不動産は現金のように簡単には分けられないため、誰が何をどう引き継ぐかをめぐって、ご家族の話し合いが難航することは少なくありません。

相続が起きてから慌てるのではなく、元気なうちに方針や想いを共有しておくことが、いわゆる「争族」を防ぐ大きな力になります。

とはいえ、具体的な分け方や手続きの判断は法律の専門家の領域です。少しでも迷う場合は、早めに弁護士や税理士などへ相談しておくと安心です。

不動産以外の選択肢も含めてプロに相談する

ここまで見てきたように、相続税対策は不動産だけで決まるものではありません。たとえば、死亡保険金の非課税枠（500万円×法定相続人の数）を活かす生命保険の活用や、年110万円の生前贈与など、不動産以外にもさまざまな手段があります。

どの方法をどう組み合わせるのが合っているかは、資産の内容やご家族の状況によって変わります。さらに、2024年1月以降は生前贈与のルールもかわりました。

情報を集めるほど、かえって判断に迷ってしまうこともあります。そんなときは、一度専門家に相談して全体像を整理してみるのが近道です。

参考記事：生命保険で相続税対策はおすすめ？メリット・デメリットを専門家が解説

参考：相続税及び贈与税の税制改正のあらまし（令和5年6月）｜国税庁

相続税対策で不動産は買うべき？迷ったらPR media

「自分の場合、不動産を買うべきなのか分からない」。そう迷ったときに頼りになるのが、不動産・保険・税務までグループでサポートできるPR mediaの無料相談です。

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さらに、営業・カスタマーサポート・物件管理・税務までを社内チームで連携。確定申告までトータルでサポートする体制が整っています。

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特徴・魅力	営業・カスタマーサポート・物件管理・税務まで社内チームで連携し、確定申告までトータルでサポート

無理に購入をすすめられるのではないか、と心配される方もいらっしゃいますが、現状整理するところから始められます。相談は無料です。不動産以外の選択肢も含めて、自分に合った進め方を一緒に考えてもらえるので安心です。

相続税対策と不動産に関するよくある質問

まとめ：相続税対策で不動産を活かすなら、早めの行動と専門家への相談を

不動産は、相続税評価額が時価より低くなりやすいという仕組みから、相続税対策の選択肢の一つとなります。賃貸経営や小規模宅地等の特例など、活用のしかたもさまざまです。

一方で、駆け込みでの購入や行き過ぎた評価圧縮にはリスクもあります。そうならないため、時間に余裕のあるうちに、不動産以外の方法もあわせて検討しておくのがおすすめです。

「自分の場合はどうすればいいのか」と迷ったら、一人で抱え込まず、まずは一度プロに相談して整理してみてはいかがでしょうか。